De la boom la recul: Piața imobiliară din România Vs piața imobiliară europeană

Acest articol compară piața imobiliară din România cu media europeană în luna septembrie 2024. În România, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 1335 euro, iar chiria medie de 422 euro/unitate, indicând o creștere anuală semnificativă. Utilizând o formulă bazată pe chiria anuală și o durată de amortizare de 17,5 ani, valoarea medie de tranzacționare estimată în România a fost de 70.896 euro, comparativ cu 117.600 euro la nivel european. România a rămas o piață accesibilă, dar în creștere rapidă, oferind oportunități atractive de investiție.

Contextul pieței imobiliare din România

Potrivit Indicatori Imobiliare Oferte, piața imobiliară din România a înregistrat în ultimii ani o creștere semnificativă, susținută de creștere economică, accesul facil la credite ipotecare și cererea ridicată de locuințe în marile orașe. În luna septembrie a anului 2024, prețul mediu pe metru pătrat (mp) la nivel național a fost de 1335 euro/mp, o ușoară scădere față de luna precedentă (august 2024: 1401 euro/mp). În pofida acestei scăderi recente, piața imobiliară din România a continuat să înregistreze o creștere anuală de 12,47% față de luna septembrie 2023, când prețul mediu era de 1187 euro/mp.

Din punct de vedere al chiriilor, România a cunoscut o ușoară creștere. În luna septembrie 2024, chiria medie a fost de 422 euro/unitate, în scădere față de luna august 2024 (434 euro/unitate), dar cu o creștere anuală de 10,47% comparativ cu luna septembrie a anului trecut (382 euro/unitate). Aceasta poate fi explicată de cererea continuă de locuințe de închiriat în marile orașe, unde oferta rămâne limitată, precum și de migrația internă și internațională.

Tendințe imobiliare în Europa

La nivel european, piețele imobiliare au avut evoluții diverse, în funcție de specificul fiecărei țări. Datele furnizate de Eurostat arată că, în majoritatea statelor europene, prețurile locuințelor au continuat să crească în perioada 2023-2024, însă au existat variații semnificative între regiuni. Mai multe țări, inclusiv Germania, Franța și Spania, au înregistrat o creștere moderată a prețurilor, în timp ce în țările din Europa Centrală și de Est, cum ar fi Polonia și Ungaria, creșterile au fost mai pronunțate.

Conform Eurostat, în trimestrul al doilea din anul 2024, prețurile locuințelor în Uniunea Europeană au crescut, în medie, cu 7,1% față de anul precedent. De pildă, în unele țări, cum ar fi Croația și Estonia, au fost creșteri de două cifre la prețurile locuințelor, în timp ce țări precum Germania și Italia au avut creșteri mai modeste, de aproximativ 3-4%.

Compararea pieței imobiliare din România cu media europeană

Comparând piața imobiliară din România cu cea din Uniunea Europeană, observăm următoarele tendințe:

• Prețurile locuințelor: Creșterea anuală a prețurilor locuințelor în România (12,47%) este considerabil mai mare decât media europeană (7,1%), ceea ce indică o piață în dezvoltare rapidă. Aceasta poate fi explicată prin creșterea cererii interne, nivelul mai scăzut al prețurilor în comparație cu piețele din Europa de Vest și accesibilitatea relativ mai mare a creditelor ipotecare în România.
• Chiriile: În ceea ce privește chiriile, România a înregistrat o creștere anuală de 10,47%, în timp ce media europeană a fost de aproximativ 5-6%. Acest lucru arată că piața de închirieri din România este mai dinamică decât în ​​alte țări europene, în special în zonele metropolitane, unde cererea de locuințe pentru închiriere este ridicată.
• Volumul tranzacțiilor: Deși numărul tranzacțiilor imobiliare în România a scăzut în ultimele luni din cauza ofertei limitate și a creșterii prețurilor, piața rămâne activă. La nivel european, volumul tranzacțiilor a variat, cu țări precum Spania și Franța care au înregistrat o creștere a tranzacțiilor, în timp ce în alte țări, cum ar fi Germania și Italia, piața s-a contractat ușor.

Factori determinanți ai dinamicii imobiliare în România și Europa

Există mai mulți factori care au influențat dinamica pieței imobiliare din România și din restul Europei:

• Rata dobânzilor: În multe țări europene, inclusiv România, ratele dobânzilor au început să crească, ceea ce a influențat negativ accesibilitatea creditelor ipotecare. Acest lucru poate tempera cererea de locuințe în lunile următoare.
• Inflația: Inflația ridicată a afectat puterea de cumpărare în țările europene. În România, inflația a fost peste media UE, ceea ce a crescut costurile de construcție și a influențat prețurile de pe piața imobiliară.
• Cererea și oferta: În România, oferta limitată de locuințe noi, în special în orașele mari, a fost un factor cheie în creșterea prețurilor și chiriilor. În alte țări europene, cererea și oferta sunt mai echilibrate, ceea ce a dus la creșterea mai moderată a prețurilor.

Determinarea valorilor medii de tranzacționare în România și compararea cu media europeană

Pentru a compara valoarea medie de tranzacționare la nivel național cu valoarea medie din Europa, vom utiliza formula:

Valoarea medie de tranzacționare = Chiria medie anuală × perioada medie de amortizare 17,5 ani − 20% (suma costurilor de exploatare, reparații, prime asigurări etc.)

Această formulă oferă o estimare a valorii unei proprietăți, pornind de la venitul generat din chirie și incluzând o durată proprie de amortizare de 17,5 ani, precum și o ajustare de 20% pentru costurile de exploatare și întreținere.

• România: Valoarea medie estimată de tranzacționare a unei locuințe în România, pe baza chiriei medii din septembrie 2024, este de 70.896 euro, ceea ce indică o piață imobiliară relativ accesibilă comparativ cu alte țări europene.
• Europa: Valoarea medie estimată de tranzacționare la nivel european este de 117.600 euro, semnificativ mai mare decât în ​​România, reflectând prețurile mai ridicate de piețele din Europa de Vest, în special în țări precum Germania, Franța sau Țările de Jos.

Diferența între valorile de tranzacționare poate fi explicată de factori economici și demografici, precum și de cererea mai ridicată de pe piețele europene dezvoltate. România rămâne o piață în creștere rapidă, dar cu prețuri mai accesibile, oferind oportunități atractive pentru investiții imobiliare.

Această comparație arată că, deși piața imobiliară din România este mai accesibilă în comparație cu media europeană, continuă să urmeze tendința ascendentă, susținerea cererii interne și a condițiilor economice favorabile din regiune.